В соответствии с ч. 5.1 статьи 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Следует отметить, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Таким образом, требования по оплате взноса за весь период его уплаты предъявляются к лицу, имеющему право собственности в текущий момент.

Обязанность по уплате в зносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного МКД в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном МКД не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 5.1 статьи 170 ЖК РФ).

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

В соответствии с частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Следует отметить, что законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).

Поставленный вопрос не имеет однозначного ответа и должен рассматриваться в индицидуальном порядке на основании имеющейся документации.

При решении вопроса об отнесении (не отнесении) отдельных элементов и/или помещений в многоквартирном доме к общему имуществу собственников помещений в таком доме необходимо руководствоваться документами, содержащими технические характеристики дома, в том числе проектной документации на строительство многоквартирного дома, его техническим паспортом, а также кадастровым паспортом земельного участка под ним, наличием конструктивной и функциональной связи встроенно-пристроенного помещения и многоквартирного дома.

Если говорить о подземном паркинге, то важно понимать правовой статус такого объекта: что указано в документе, подтверждающем право собственности (наиболее распространенным является случай, когда паркинг рассматривается как нежилое помещение в составе многоквартирного дома). В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт входит в состав платы за жилое помещение. При этом не важно, о каком помещении идет речь: жилом или нежилом. Итак, в рассмотренном случае собственник паркинга и/или собственники машино-мест в паркинге являются плательщиками взносов на капитальный ремонт как собственники нежилого помещения и/или доли в праве на нежилое помещение в составе многоквартирного дома.

В отношении встроено-пристроенного помещения важно отметить следующее. Обязанность собственника встроено-пристроенного помещения в составе многоквартирного дома вносить плату за жилое помещение, а значит и уплачивать взносы на капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ), также во многом зависит от сведений, содержащихся в технической и иной документации на такое помещение. Следуя его названию – «встроено-пристроенное» - логично предположить, что при эксплуатации такого помещения используются те же инженерные системы, несущие конструкции и другое оборудование, что и при эксплуатации жилых помещений. Таким образом, встроено-пристроенное помещение не может являться отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт для собственника помещения в МКД входят в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, собственники нежилых помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт наравне с собственникам жилых помещений в МКД.

В части площади помещения, учитываемой при определении размера платы за капитальный ремонт, необходимо учитывать, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается исходя из занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения (часть 8.1 статьи 156 ЖК РФ), Назначение помещения (жилое или нежилое) не влияет на расчет взноса на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт закреплена за собственником помещения, в том числе собственника нежилого помещения.

Таким образом собственник нежилого помещения в МКД не вправе обязать арендатора такого нежилого помещения выплачивать взносы на капитальный ремонт.

Стороны могут договориться о некой форме взаимозачетов (арендатор уплачивает взнос на капитальный ремонт, за что собственник предлагает, к примеру, снижение арендной платы), однако такая форма выплаты взноса на капитальный ремонт вряд ли в интересах собственника помещения. Ведь в случае, если арендатор не будет исполнять обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт, взыскание задолженности, включая пени, будет осуществляться с собственника помещения в МКД.

Федеральным законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ внесены изменения в части системы финансирования и порядка проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не только в Жилищный кодекс РФ, но и другие законодательные акты.

Так, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" дополнен статьей 20.1 «Особенности расходования средств Фонда, предоставленных после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта многоквартирных домов».

Таким образом, процедура финансирования проведения капитального ремонта с использованием средств Фонда полностью интегрирована в систему финансирования капитального ремонта, предусмотренную положениями Жилищного кодекса РФ.

Получателями средств Фонда, направляемых после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта МКД, являются субъекты Российской Федерации.

Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда.

Поддержка Фонда может быть оказана независимо от способа формирования фонда капитального ремонта, выбранного собственниками помещений в МКД.

Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, перечисляются субъектом Российской Федерации на отдельный банковский счет регионального оператора либо счет, открытый региональным оператором в территориальных органах Федерального казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации.

В свою очередь, средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах, предназначенных для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, перечисляются субъектом Российской Федерации в бюджеты указанных муниципальных образований. Важно отметить, что муниципальные образования не являются конечными получателями средств Фонда, и финансовая поддержка собственников помещений в МКД в целях проведения капитального ремонта доходит непосредственно до лица, ко

Согласно пункту 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.

Владельцем специального счета, на котором аккумулируются взносы собственников помещений в МКД на капитальный ремонт, в силу частей 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ могут быть:

- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

- осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;

- региональный оператор.

Таким образом, законодательством не предусмотрено перечисление собственниками помещений в МКД взносов на капитальный ремонт на счет, открытый на имя органа местного самоуправления.

Вместе с тем, в рамках Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ предусмотрено предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном указанным Федеральным законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.

Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими предусмотренные статьей 14 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда (часть 4 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Важно отметить, что орган местного самоуправления не является конечным получателем указанных выше средств.

В течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда, и средств, предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, орган местного самоуправления принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД между многоквартирными домами, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах и которые включены в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта МКД (часть 5 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).

Перечисление указанных выше средств осуществляется на отдельные банковские счета, открытые ТСЖ, ЖСК, УО, региональным оператором (которым поручено проведение капитального ремонта в МКД) специально для этих целей, после предоставления в орган местного самоуправления документов, перечисленных в части 7 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.

В соответствии со статьей 191 ЖК РФ Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, указанным в пункте 1 части 2 статьи 168 настоящего Кодекса, может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не применяются при подготовке заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в рамках финансирования региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и краткосрочных планов их реализации».

Согласно ч. 5 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах, предназначенных для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (далее также - специальные счета), перечисляются субъектом Российской Федерации в бюджеты указанных муниципальных образований.

В свою очередь, орган местного самоуправления принимает решение о распределении денежных средств, указанных выше, между многоквартирными домами, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах и которые включены в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Средства государственной и муниципальной поддержки, предусмотренные на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, фонд капитального ремонта которого формируется на специальном счете, перечисляются на отдельный счёт, открытый лицом, осуществляющим по поручению собственников организацию проведения капитального ремонта (ч. 7 статьи 20.1 Федерального закона № 185-ФЗ).

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, фонд капитального ремонта которого формируется на специальном счете, поручили организацию проведения капитального ремонта этого дома управляющей организации, то управляющая организация открывает отдельный банковский счет для перечисления органом местного самоуправления средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта.

Взнос на капитальный ремонт включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Законодательством не предусмотрено освобождение собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт в случае предоставления государственной и/или муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.

В соответствии с частью 4 статьи 181 ЖК РФ порядок зачёта устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, порядок зачета стоимости ранее проведенных отдельных услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома определен  статьей 29 Закона Тамбовской области от 23.07.2013 № 309-З "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области".

В указанной статье определено, что зачет средств осуществляется региональным оператором после окончания оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и внесения полной оплаты таких услуг и (или) работ подрядной организации в порядке, установленном органом исполнительной власти Тамбовской области, осуществляющим реализацию единой государственной политики в сфере энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Тамбовской области.

Подтверждением оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома и внесения полной оплаты таких услуг и (или) работ является акт приемки, согласованный с собственниками помещений в многоквартирном доме, и документы, подтверждающие оплату подрядной организации. Указанные документы представляются региональному оператору лицом, осуществляющим управление таким многоквартирным домом, или лицом, уполномоченным на совершение таких действий решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Региональный оператор осуществляет проверку представленных документов в течение одного месяца с даты их поступления и принимает решение об осуществлении зачета или мотивированное решение об отказе в осуществлении зачета, о котором уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме в течение десяти дней с даты принятия соответствующего решения.

В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта, в том числе и раньше срока, установленного в программе. При этом в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственниками могет быть принято решение о выполнении предусмотренных программой работ по капитальному ремонту за счет средств фонда капитального ремонта ранее срока, предусмотренного программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. Средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, всегда доступны для собственников, у них нет необходимости привлекать дополнительные средства. В случае, если собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, хотят провести работы по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, они могут выполнить такие работы только за счет дополнительных средств, без использования средств фонда капитального ремонта. Для таких собственников предусмотрена процедура зачета средств в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса. Так в случае, если до наступления установленного программой срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Также следует отметить, что при определении в программе перечня и сроков проведения работ по капитальному ремонту должно учитываться техническое состояние дома, в том числе и ранее выполненные работы по капитальному ремонту (до утверждения программы).

С учетом изложенного, зачет средств, в отношении работ по капитальному ремонту, указанный в статье 181 Жилищного кодекса, возможен в случае проведения таких работ после утверждения программы, в которую включен дом.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора работу с задолженностью по взносам на капитальный ремонт проводит региональный оператор.

Порядок действий в случае образования задолженности у собственников помещений в МКД, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, по взносам на капитальный ремонт определен ч.ч. 8 – 10 ст. 173 ЖК РФ. Если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50 % от размера представленных к оплате счетов, владелец специального счета созывает общее собрание собственников помещений в МКД в целях принятия решения о порядке погашения задолженности.

Срок погашения задолженности составляет не более чем 5 (пять) месяцев с момента поступления владельцу специального счета уведомления от органа государственного жилищного надзора о наличии задолженности по взносам на капитальный ремонт.

В случае, если в указанный срок задолженность не будет погашена, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

По практике сбора платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды, аналогичные сбору средств на капитальный ремонт, суды принимают иски от соседей, т.е. других собственников общего имущества в данном МКД, т.к. неплательщики нанесли ущерб им

Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 155 ЖК РФ- пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

В случае, если собственники формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то пени за несвоевременную оплату взносов начисляются региональным оператором, если иное не установлено нормативным правовым актом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете рассчитывает пени и выставляет квитанции на их оплату лицо, определенное общим собранием собственников помещений в МКД.

Собственник помещения в МКД несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в МКД (ст. 39 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ).

Взносы на капитальный ремонт в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включены в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 155 ЖК РФ- пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Взыскание задолженности по взносам на капитальный ремонт может осуществляться и в претензионном, и в судебном порядке, как и в отношении любой другой задолженности.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную работу ведет региональный оператор.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то претензионную работу ведет лицо, которое выбрали собственники. Необходимо учитывать, что при достижении задолженности по взносам на капитальный ремонт определенного уровня, органом местного самоуправления может быть принято решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (часть 10 статьи 173 ЖК РФ).

В случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50 % от размера представленных к оплате счетов, орган местного самоуправления вправе принять решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Частями 8 – 10 статьи 173 ЖК РФ определен порядок принятия такого решения и действия органа государственного жилищного надзора, владельца специального счета и органа местного самоуправления.

Кроме того, согласно части 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Возможность ограничения или приостановления коммунальной услуги предусмотрена п. 117 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее Правила № 354).

Ограничение или приостановление коммунальной услуги возможно в случае неполной ее оплаты потребителем.

При этом под неполной оплатой понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу (п. 118 Правил № 354).

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

   - плату за содержание жилого помещения;

   - взнос на капитальный ремонт;

   - плату за коммунальные услуги.

Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт не является основанием для ограничения или приостановления предоставления какой-либо коммунальной услуги.

Несмотря на то, что ремонтируется за счет взносов на капитальный ремонт общее имущество собственников помещений в МКД, сами взносы уплачиваются собственниками помещений в МКД в индивидуальном порядке.

Уплата взносов на капитальный ремонт, как и уплата остальной платы за жилое помещение и коммунальные услуги, является персональной обязанностью каждого из собственников помещений в МКД.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого из собственников (части 1, 2 ст. 39 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт входит в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД.

Начисление пеней за несвоевременную и/или неполную оплату взносов на капитальный ремонт также осуществляется не в отношении всего МКД, а в отношении собственника помещения в МКД, допустившего нарушения в уплате взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).

Таким образом, уплата взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, как и уплата пеней за несвоевременную и/или неполную оплату взносов на капитальный ремонт, есть исполнение обязанности каждого собственника помещения в МКД по содержанию принадлежащего ему имущества.

В соответствии с ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ пени по взносам на капитальный ремонт начисляются за каждый день просрочки начиная со следующего после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты. Таким образом, законодательством не предусмотрен некий период, когда собственник помещения в МКД может не уплачивать взнос на капитальный ремонт по истечении установленного срока без начисления пеней.

Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса РФ, статья 290 Гражданского кодекса РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ).

Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Согласно частям 3 и 4 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (части 5 и 6 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ).

Следует отметить, что в отношении помещения в другом многоквартирном доме, которое, возможно, Вы будете приобретать, нынешний собственник такого помещения также уплачивает взносы на капитальный ремонт. Таким образом, в программе капитального ремонта участвуют все собственники помещений во всех многоквартирных домах РФ (за исключением случаев, определенных статьей 168 Жилищного кодекса РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.

Перечисление взносов на капитальный ремонт на любом другом счете жилищным законодательством не предусмотрено.

На регионального оператора как владельца специального счета обязанность по выставлению платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт не возложена.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственниками помещений должно быть определено лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (часть 14.1 статьи 155 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта МКД по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Согласно части 1.1 статьи 158 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщаем, что  в соотвествии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. В случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

Если МКД включён в утверждённую субъектом РФ региональную программу капитального ремонта общего имущества МКД, то в соответствии с частью 3 статьи 189 ЖК РФ все собственники помещений в МКД, вне зависимости от ранее проведённых капитальных ремонтов, уплачивают взносы, начиная со срока, установленного ЖК РФ – не более 8 месяцев после опубликования указанной региональной программы (если субъект РФ не установил меньший предельный срок).

Следует отметить, что согласно части 8 статьи 170 ЖК РФ в случае формирваония фонда капитального реомнта на специальном счете законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в МКД на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Средства на капитальный ремонт не могут быть использованы на текущий ремонт, а могут быть использованы, согласно статье 174 ЖК РФ, только для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных работ, услуг, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

Независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в установленном размере, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере (часть 1 статьи 169 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию (часть 2 статьи 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК РФ).

Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс РФ) собственники помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодека РФ, субъект Российской Федерации вправе на основании своего нормативного правового акта не включать в региональную программу капитального ремонта многоквартирные дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

Дополнительно сообщаем, что жилищное законодательство Российской Федерации не предусматривает порядка признания жилого дома малоквартирным.

Законодательством Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества в МКД и ответственность за его надлежащее содержание.

Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК рФ, ст. 290 ГК РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ),

В п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что собственники помещений несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, оплата собственником помещения в МКД жилищных услуг, в том числе взносов на капитальный ремонт, позволяет такому собственнику исполнить обязанность по надлежащему содержанию общего имущества в МКД.

Виды работ и услуг, выполняемых и оказываемых при содержании общего имущества в МКД и при проведении капитального ремонта, не дублируют друг друга.

Согласно части 2 статьи 179 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В случае формирования фонда капритального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собстенниками помещений в многоквартирном доме также может быть принято решение о проведении капитального ремонта в боле ранние сроки, чем в региональной программе, для этого собстенниками необходимо принять решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора в случае, если до наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Принимаемая к зачету стоимость работ не может быть выше, чем размер предельной стоимости этих работ, определенный нормативным правовым актом субъекта РФ (часть 5 статьи 181 ЖК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных ЖК РФ, в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

Принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения об утверждении взноса на капитальный ремонта в размере меньшем, чем установленный органом власти, жилищным законодательством не предусмотрено.

В то же время, частью 8 статьи 170 ЖК РФ предусмотрено, что законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В соответствии с частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Региональную программу капитального ремонта формирует субъект РФ на основании данных муниципалитета. Если дом признан аварийным в установленном порядке (порядок установлен постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47), то он не должен был попасть в региональную программу капитального ремонта. Для исключения такого дома из региональной программы целесообразно обратиться в орган местного самоуправления и орган государственной власти субъекта РФ, утвердивший программу.

В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта не включаются МКД, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.

Частью 1 ст. 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право лиц, в отношении которых применен нормативный акт, а также лиц, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы, обратиться с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части. Общественные объединения и иные негосударственные некоммерческие организации на основании результатов общественного контроля также вправе оспаривать в установленном федеральным законом порядке (в том числе в судебном и (или) административном порядке) нормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия (п. 3 ч. 3 Федерального закона от 21.07.2014 № 212-ФЗ "Об основах общественного контроля в Российской Федерации").

Важно отметить, что в соответствии со ст. 184 ЖК РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр утверждены

методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии с положениями пунктов 1.1.1 – 1.1.4 указанных рекомендаций установление субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:

- определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения многоквартирных домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных домов;

- доступность минимального размера взноса для граждан - собственников помещений в многоквартирных домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

- достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со статьей 191 ЖК РФ для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со статьей 168 ЖК РФ;

- изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой бюджетной поддержки.

Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Таким образом, начисления будут осуществляться с момента наступления обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ.

При этом в случае, если региональный оператор (лицо, уполномоченно на представление платежных документов) не представил платежные документы в установленный срок, проценты за несвоевременную оплату взносов на капитальный ремонт с собственников помещений в многоквартирном доме взиматься не должны.

Жилищный кодекс РФ не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. Вместе с тем, важно отметить следующее.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

При этом ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено начисление пеней за несвоевременную и/или неполную уплату взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и/или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего для после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.

Таким образом, собственники помещений в МКД оплатившие взносы на капитальный ремонт частями должны соблюдать установленные сроки уплаты. В противном случае по факту несвоевременной и/или неполной уплаты взносов на капитальный ремонт будут начислены пени.

Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется за счет средств взносов собственников помещений в МКД и других не запрещенных законом источников.

В ч. 4 ст. 169 ЖК РФ указано, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД могут направляться по решениям собственников помещений в МКД, принятым в соответствии с ЖК РФ, на формирование фонда капитального ремонта. При этом указанные средства не просто используются для проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, а направляются в счет исполнения обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт.

Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества также могут использоваться на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 167 ЖК РФ).

В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, равен или больше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то можно говорить о том, что обязанность собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт исполняется только путем перечисления в фонд капитального ремонта доходов от аренды (вероятно, на период аренды объектов общего имущества).

В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, меньше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то следует говорить о частичном исполнении обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт за счет аренды. Расчетным путем необходимо вычислить, какую сумму должны доплачивать собственники помещений в МКД для того, чтобы взнос на капитальный ремонт уплачивался в объеме, определенном решением общего собрания собственников помещений в МКД или органом государственной власти субъекта РФ.

В ст. 36.1 ЖК РФ прямо указано, что при переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.

Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.

Таким образом, собственник помещения в МКД не вправе требовать выплаты ранее уплаченных им взносов на капитальный ремонт.

Принятие решения о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт в соответствии с п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Важно учитывать, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.

Взнос на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Тот факт, что в жилом помещении в МКД никто не прописан и не проживает не освобождает собственника помещения в МКД от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе, от уплаты взноса на капитальный ремонт.

Случай, когда в жилом помещении никто не проживает, следует рассматривать как неиспользование собственником помещения. Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан перерасчет платежей за период временного отсутствия граждан осуществляется только за отдельные виды коммунальных услуг, в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Взнос на капитальный ремонт не является коммунальной услугой, а это означает, что перерасчет по взносам на капитальный ремонт в связи с отсутствием проживающих в жилом помещении законодательством не предусмотрен.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

В разные сроки могут проводиться различные виды работ и /или услуг в рамках капитального ремонта в отношении конструктивных элементов и/или инженерных объектов, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом межремонтных сроков эксплуатации).

Таким образом, даже после проведения определенного вида работ в рамках капитального ремонта в МКД, остаются другие виды работ и/или услуг, которые буду выполняться в последующие периоды. В этой связи собственники помещений в МКД продолжают уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

Вместе с тем, работы и услуги в рамках капитального ремонта в отношении МКД могут быть выполнены и оказаны и в полном объеме (т.е. дом может быть отремонтирован полностью сразу), однако это не освободит собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД. К примеру, согласно ч. 7 ст. 182 ЖК РФ возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом МКД.

Также важно отметить следующее. Законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:

   - плату за содержание жилого помещения;

   - взнос на капитальный ремонт;

   - плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 6 ст. 157 ЖК РФ за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги в случае, если такое нарушение повлекло увеличение размера платы, взимается штраф.

Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, административный штраф за ошибки в начислении суммы такого взноса (даже в сторону увеличения) не взимается.

При этом важно отметить следующее. Контроль за формированием фондов капитального ремонта осуществляется в рамках государственного жилищного надзора. В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора осуществляет деятельность, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований, в том числе, к формированию фондов капитального ремонта.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда,  взнос на капитальный ремонт не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ). Данные положения ЖК РФ не зависят от способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае, если фонд капитального ремонта МКД формируется на специальном счете, лицо, определённое собственниками при формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, выставляет муниципалитету (как и другим собственникам) счёт на оплату взносов на капитальный ремонт, исходя из величины взноса на капитальный ремонт и площади помещения, находящегося в собственности, который оплачивается муниципалитетом в соответствии с законодательством.

Взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, взнос на капитальный ремонт не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).

При этом, размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления (часть 3 статьи 156 ЖК РФ).

В соответствии со статьями 294 и 296 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество на праве оперативного управления может быть закреплено за казенным предприятием и учреждением, а за государственным или муниципальным унитарным предприятием может быть закреплено на праве хозяйственного ведения. Казённое предприятие и учреждение, государственное или муниципальное унитарное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления или хозяйственного управления владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законодательством.  В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса право хозяйственного ведения, право оперативного управления на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наличие государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления на недвижимое имущество является правовым основанием для выставления платежных документов непосредственно лицу, за которым закреплен объект недвижимости на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, в случае нахождения таких помещений в федеральной собственности, и собственности субъектов Российской Федерации, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возлагается на юридическое лицо, которому на праве оперативного управления или хозяйственного ведения принадлежит указанное жилое помещение.

Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД (в рассматриваемом случае – органами местного самоуправления) зависит от реализуемого в многоквартирном доме (МКД) способа формирования фонда капитального ремонта.

В ч. 1 ст. 171 ЖК РФ указано, что в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете муниципалитет оплачивает взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных лицом, выбранным собственниками для оказания данных услуг. Согласно ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежных документовна уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка предоставления платежных документов и о размере расходов, связанных с предоставлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании. При этом выбор указанного уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Приказом Минстроя России от 29.12.2014 № 924/пр утверждена примерная форма платежного документа, в которой отдельной строкой выделяется плата за капитальный ремонт.

Порядок перечисления взносов на капитальный ремонт зависит от реализуемого в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Так, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете согласно части 3.1 статьи 175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. Таким лицом может быть и управляющая организация (части 2 и 3.1 статьи 175 ЖК РФ).

Важно отметить, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт перечисляются не какому-либо лицу на его счет, а на специальный счет, владельцем которого могут быть лица, указанные в частях 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 171 ЖК РФ).

В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят как плата за содержание жилого помещения, так и взнос на капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Введение обязанности уплаты взноса на капитальный ремонт не отменяет необходимость оплачивать услуги и работы, оказываемые и выполняемые в рамках платы за содержание жилого помещения.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом (МКД), за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД.

В свою очередь, средства фонда капитального ремонта, сформированного за счет взносов на капитальный ремонт, могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (часть 1 статьи 174 ЖК РФ). Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Жилищным кодексом на владельца специального счета, в том числе регионального оператора не возлагается обязанность по выставлению платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов по уплате взносов на капитальный ремонт, определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД (часть 3.1 статьи 175 ЖК РФ). При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Согласно статье 171 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов по уплате взносов на капитальный ремонт, определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД (часть 3.1 статьи 175 ЖК РФ). При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним. Таже собстсвенниками помещений в МКД на общем собрании должены быть определены порядок представления платежных документов, размер расходов, связанных с представлением платежных документов, и определены условия оплаты этих услуг.

• Для ответа на поставленный вопрос важно закрепить следующее:

  - для собственника помещения в МКД взнос на капитальный ремонт включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ);

  - порядок предоставления платежного документа для уплаты взноса на капитальный ремонт зависит от реализуемого в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.

  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 171 ЖК РФ).

  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 ЖК РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в МКД.

  Каждый сособственник помещения (квартиры) самостоятельно несёт ответственность по оплате взносов на капитальный ремонт, при этом по согласованию между всеми сособственниками (их представителями) и лицом, принимающим взносы на капитальный ремонт, платёжный документ может выставляться одному из них, а может предоставляться каждому сособственнику отдельно.

  
  
• 
  

Согласно части 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети Интернет (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).

Региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ, и отобраны им по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются Правительством Российской Федерации. Региональный оператор вправе открывать счета, за исключением специальных счетов, в территориальных органах Федерального казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (части 3 и 4 статьи 180 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включены в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Запретов на привлечение расчетно-кассовых центров (и иных организаций, оказывающих услуги по расчетам) к приему платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а значит и взносов на капитальный ремонт, жилищное законодательство не содержит.

Согласно части 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обязан представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации

от 3 июня 2009 № 103 «О деятельности по приему платежей и физических лиц, осуществляемой платежными агентами» расчетно-кассовые центры, являясь платежными агентами, осуществляют деятельность по приему платежей физических лиц.

• Если расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают максимально допустимую норму расходов граждан на такую оплату в совокупном доходе семьи, граждани имеете право на получение целевой субсидии от государства.

  Субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг – это компенсация, которая предоставляется гражданам в качестве помощи для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Предоставление субсидии осуществляется по месту постоянного проживания гражданина.

  Субсидии предоставляются гражданам в соответствии с Правилами предоставлений субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг» (далее Правила).

  Cогласно пункту 5 Правил субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Для получения дополнительных разъяснений о порядке предоставления субсидии рекомендуем обращаться в орган социальной защиты по месту жительства.

  
  
• 
  

В пунктом 17 статьи 2 Федеральным законом от 10.01.2002 № 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" Гражданам, получившим суммарную (накопленную) эффективную дозу облучения, превышающую 25 сЗв (бэр), гарантируются компенсация в размере 50% взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более 50 процентов указанного взноса, рассчитанного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и занимаемой общей площади приватизированных жилых помещений (в пределах норм, предусмотренных законодательством Российской Федерации), в том числе проживающим совместно с ними членам их семей.

В соответствии с частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса одной из функций регоператора является функция технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капремонта на счете, счетах регоператора.

Частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса предусмотрено, что виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

В соответствии с приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» для осуществления строительного контроля требуется наличие свидетельства о допуске на виды работ, которые влияют на безопасность объекта капитального строительства.

В соответствии с частью 3 статьи 182 Жилищного кодекса для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

Если при проведении строительного контроля в соответствии с приказом № 624 такое свидетельство не требуется, то технический заказчик (регоператор) вправе самостоятельно осуществлять строительный контроль. 

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, устанавливающих обязанность по изменению (снижению) цены договора с подрядчиком, в зависимости от особенностей применения системы налогообложения у победителя конкурса.

Договор заключается по цене, предложенной участником конкурса, с которым заключается договор, вне зависимости от применения системы налогообложения у данного участника.

Таким образом, применение подрядной организацией упрощенной системы налогообложения не является основанием для снижения в договоре стоимости работ, предложенной победителем конкурса, а сумма налога на добавленную стоимость является прибылью победителя конкурса, не являющегося плательщиком такого налога.

Пунктом 3 части 4 статьи 177 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов от стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту по договору.

В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники помещений в многоквартирном доме сами принимают решение об организации капитального ремонта в соответствии со сроками, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта. Техническим заказчиком в этом случае выступают сами собственники или уполномоченное собственниками лицо, которое привлекает подрядные организации и заключает с ними договоры. Пунктом 2 части 5 статьи 189 ЖК РФ предусмотрено утверждение сметы расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома общим собранием собственников помещений в МКД.

Собственникам необходимо учитывать при выборе подрядной организации, что капитальный ремонт не заканчивается после выполнения одного вида работ, а осуществляется систематически для поддержания эксплуатационных характеристик дома. Уплачиваемые собственниками взносы формируют фонд капитального ремонта, назначение которого - обеспечить финансирование необходимых видов работ в рамках капитального ремонта МКД в течение всего срока эксплуатации дома.

Положениями ЖК РФ не установлены требования для собственников помещений в МКД, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, по конкурсному отбору подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту МКД.

При этом в случае, если для выполнения работ по капитальному ремонту МКД предоставляются средства государственной поддержки, то субъектом РФ может устанавливаться порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций (например, часть 8 статьи 20 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства").

Из содержания части 5 статьи 189 ЖК РФ следует, что лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты, определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с частью 3 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.

Вместе с тем считаем необходимым отметить, что согласно письму Минрегиона России от 25 июня 2009 года № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства» вне зависимости от терминов и определений, применяемых лицом, осуществляющим строительство, в случае проведения работ по строительству, реконструкции, а также капитальному ремонту, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, проектная документация подлежит государственной экспертизе.

Данная позиция изложена и в статье 10.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, финансируемых за счет средств Фонда, Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» могут устанавливаться особенности отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов. При этом если при выполнении работ, относящихся в соответствии с указанным Федеральным законом к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов, предусматривается изменение параметров многоквартирных домов, их частей (высоты, площади, объема), а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций многоквартирных домов, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов, проектная документация, подготовленная для проведения таких работ, подлежит государственной экспертизе в порядке, установленном Градостроительным кодексом.

С учетом изложенного, а также в целях повышения качества и безопасности проводимых работ считаем необходимым проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении работ по капитальному ремонту, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности многоквартирного дома.

В ч. 3 ст. 182 ЖК РФ указано, что для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.

Выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, без свидетельства о допуске к указанным видам работ, если такое свидетельство является обязательным, согласно ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа в размере от 40 000 (сорока тысяч) до 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей.

Несоблюдение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при выполнении работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, минимально необходимых требований к выдаче свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в соответствии с ч. 2 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение административного штрафа в размере от 30 000 (тридцати тысяч) до 40 000 (сорока тысяч) рублей.

В соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД на общем собрании выбирают лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Важно, что это не право, а обязанность собственников помещений в МКД. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в МКД.

Очевидно, что эту задачу целесообразно поручать профессионалам. Например, специализированной фирме, занимающейся строительными или ремонтными работами либо специализирующейся на проведении строительной экспертизы.

Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения договоров с подрядными организациями).

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператора обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта МКД на счете регионального оператора для приемки выполненных работ и/или оказанных услуг создается комиссия, в состав которой входят, в том числе, лица, осуществляющие управление данным МКД. При управлении МКД управляющей организацией (УО) в состав комиссия должны быть включены представители УО.

В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД относятся к компетенции собственников помещений в МКД. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете управляющая организация может быть стороной акта выполненных работ и/или оказанных услуг. Причем она может быть как заказчиком, так и исполнителем работ и услуг. «Статус» управляющей организации в рассматриваемом случае зависит от решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Также необходимо учитывать следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ обще собрание собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда капитального ремонта должно определить или утвердить лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

По решению общего собрания собственников помещений в МКД таким лицом может быть определена и управляющая организация.

В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

При этом такое участие собственников помещений в МКД в приемке выполненных работ по капитальному ремонту осуществляется независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.

Стоит отметить, что в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в его обязанности, помимо прочего, входит:

- привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров, предусматривающих в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ);

- осуществление приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания приемочной комиссии с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или)Необходимо ли проведение экспертизы проектной документации на переустройство

невентилируемой

крыши на вентилируемую при выполнении капитального ремонта общего имущества многоквартирного

дома? краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, может быть определено владельцем специального счета, на котором будет формироваться фонд капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Однако владелец специального счета не наделен ЖК РФ полномочиями подписывать акты приемки выполненных работ и/или оказанных услуг в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД.

Владелец специального счета в соответствии с положениями ЖК РФ не является единственно возможным техническим заказчиком проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (или выполнения отдельных работ и/или оказания услуг в рамках капитального ремонта МКД), т.е. главным организатором его проведения.

Акт выполненных работ / оказанных услуг является официальным документом, который подписывается сторонами по договору.

Таким образом, если ТСЖ является лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД на организацию и проведение капитального ремонта и является стороной по договору с подрядной организацией, то ТСЖ подписывает акт приемки выполненных работ /оказанных услуг. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. В таком случае председатель ТСЖ вправе подписывать акты выполненных работ.

Вместе с тем, владелец специального счета (в рассматриваемом случае – ТСЖ) может не являться техническим заказчиком капитального ремонта и стороной по договору с подрядной организацией. В таком случае ТСЖ не является стороной по договору подряда и, соответственно, не вправе подписывать акт приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.

Важно отметить, что в ч. 5 ст. 189 ЖК РФ указано, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Лицом, уполномоченным собственниками помещений в МКД, может быть ТСЖ.

Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения договоров с подрядными организациями).

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператор обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД собственники помещений в МКД решают самостоятельно. Собственники помещений в МКД своим решением определяют порядок проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, порядок выполнения работ, оказания услуг, порядок их приемки.

Кроме того, решением общего собрания собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда капитального ремонта согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в части лиц, которые могут быть уполномочены собственниками на подписание актов выполненных работ, а это значит, что таким лицом может быть председатель совета МКД.

Применение таких строительных материалов является, по сути, угрозой безопасности проживания в МКД.

Если говорить о применении материалов, не соответствующих установленным требованиям, как об административном правонарушении, то административная ответственность предусмотрена ст. 9.4 КоАП РФ «Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)».

Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий),- влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 (одной тысячи) до 2000 (двух тысяч) рублей; на должностных лиц - от 20000 (двадцати тысяч) до 30000 (тридцати тысяч) рублей; на юридических лиц - от 100000 (ста тысяч) до 300000 (трехсот тысяч) рублей.

Перечисленные выше действия, которые повлекли отступление от проектных значений параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, -влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 (двух тысяч) до 4000 (четырех тысяч) рублей; на должностных лиц - от 30000 (тридцати тысяч) до 35000 (тридцати пяти) тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 35000 (тридцати пяти тысяч) до 40000 (сорока тысяч) рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток; на юридических лиц - от 300000 (трехсот тысяч) до 600000 (шестисот тысяч) рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток.

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (статья 9.5 КоАП РФ).

Однако указанной статьей не предусмотрена ответственность подрядной организации за несоблюдение сроков выполнения работ и/или оказания услуг в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД.

Вместе с тем, рассматриваемые отношения с подрядной организацией формируются на основании договора строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 740 Гражданского кодекса РФ).

Штрафные санкции, которые могут применяться к подрядной организации за срыв сроков по договору, должны быть установлены условиями самого договора.

Также целесообразно осуществлять окончательные расчеты с подрядной организацией только по факту подписания акта приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.

В частях 1, 2 ст. 746 Гражданского кодекса РФ указано, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 Гражданского кодекса РФ. Договором строительного подряда может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.

Согласно ст. 711 Гражданского кодекса РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.

Необходимо отметить, что привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Так, в соответствии с п. 231 Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (далее – Положение), в договоре об оказании услуг предусматривается ответственность подрядчика и заказчика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору об оказании услуг.

Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в случае расторжения договора об оказании услуг заказчиком в одностороннем порядке по основаниям, указанным в пункте 226 Положения, подрядная организация уплачивает заказчику штраф в размере 10 процентов стоимости договора об оказании услуг в порядке, установленном договором об оказании услуг. Указанный штраф уплачивается помимо средств, которые подрядная организация обязана будет возместить заказчику в качестве причиненных убытков (вреда) (п. 228 Положения).

Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в случае просрочки исполнения подрядчиком обязательства, предусмотренного договором об оказании услуг, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней). Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором об оказании услуг, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного договором об оказании услуг срока исполнения обязательства, включая срок исполнения его этапа. Размер такой неустойки (штрафа, пеней) устанавливается договором об оказании услуг в размере не менее одной сто тридцатой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости этапа работ, сроки по которому нарушены. Подрядчик освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пеней), если докажет, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие непреодолимой силы или по вине заказчика (п.232 Положения).

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Если в доме имеются помещения, соответствующие вышеприведенной норме Жилищного кодекса (при этом необходимо учесть сведения, содержащиеся в свидетельстве о регистрации прав собственности, выписке из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним), то такой дом следует считать многоквартирным.

При наличии двух и более собственников помещений (квартир) в таком доме возникает общее имущество этих собственников.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса к общему имуществу в многоквартирном доме (МКД) среди прочего относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, обслуживающие более одной комнаты в данной квартире (к таким помещениям относятся, в частности, кухни, ванные комнаты, санузлы, внутриквартирные коридоры, входные тамбуры, кладовые и иные подобные им помещения), которые являются общим имуществом в коммунальной квартире, но не общим имуществом в многоквартирном доме (далее общее имущество в коммунальной квартире).

Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, который включает, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (далее внутридомовые инженерные системы).

В соответствии с частью 2 статьи 166 Жилищного кодекса РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ.

К таким работам, например, могут быть отнесены работы по ремонту санитарно-технического, электрического и механического оборудования, не относящегося к внутридомовым инженерным системам, но относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.

Таким образом, в многоквартирных домах, содержащих в числе прочих и коммунальные квартиры, а также в многоквартирных домах, являющихся объектами гостиничного типа, региональный оператор обязан провести капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, а также в случае, если это определено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, ремонт санитарно-технического, электрического и механического оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, и не обязан проводить капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в коммунальной квартире.

Статьей 166 ЖК РФ определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и работ.

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Согласно части 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ такой перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

В случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный взнос, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК РФ).

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК РФ).

Таким образом, указанные выше денежные средства могут быть использованы на благоустройство придомовой территории, включенной в состав общего имущества собственников помещений в МКД в установленном порядке.

Действующая система капитального ремонта общего имущества в МКД предусматривает различные схемы финансирования его проведения. Неизменным остается одно: основной источник финансирования – это взносы собственников помещений в МКД. Органы государственной власти субъекта РФ устанавливают минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

При этом в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ указано, что нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации указанный выше перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД может быть дополнен услугами и (или) работами по:

- утеплению фасада;

- переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

- устройству выходов на кровлю;

- установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- другими видами услуг и (или) работ.

Если говорить о финансовом участии органов власти в проведении капитального ремонта общего имущества в МКД, то следует отметить следующее.

Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе в МКД, не подлежащих включению в региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в соответствии с ч. 1 ст. 191 ЖК РФ может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ).

Во многих многоквартирных домах современной постройки предусмотрены индивидуальные тепловые пункты (ИТП), пришедшие на смену центральным тепловым пунктам (ЦТП), обслуживающим сразу несколько объектов.

Однако не все ИТП, в силу разных причин, в установленном порядке включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД.

В этой связи возникает вопрос: должны ли собственники помещений в МКД за свой счет осуществлять капитальный ремонт оборудования ИТП, если такое оборудование работает только на данный МКД, однако оно не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД?

С одной стороны, в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения включен в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, в случае, если ИТП включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД, средства фонда капитального ремонта могут расходоваться на капитальный ремонт такого ИТП.

Однако в случае, если ИТП все-таки не включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД (например, ИТП находится на балансе ресурсоснабжающей организации и обслуживается силами такой организации), работы и /или услуги по капитальному ремонту ИТП не могут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта.

Если говорить об установке ИТП как нового оборудования в рамках капитального ремонта, то важно отметить следующее. Согласно приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» при проведении капитального ремонта может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания.

В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается, замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Таким образом, в рамках работ по «ремонту внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения», предусмотренных п. 1 ст. 166 ЖК РФ, может осуществляться лишь замена и (или) восстановление указанных систем или их элементов, в том числе ремонт ИТП, но не модернизация, добавление новых элементов в систему – установка ИТП.

По смыслу ч. 2 ст. 166 ЖК РФ субъект Российской Федерации вправе включить в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, работ, не подпадающих под определение капитального ремонта, данное в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, но тесно связанных с проведением капитального ремонта

Таким образом, установка ИТП возможна при проведении капитального ремонта, в случае включения такого вида работ, как установка ИТП, в утвержденный субъектом Российской Федерации перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Кроме того, общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение об уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт в размере большем, чем установленный минимальный размер взноса на капитальный ремонт ( ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Средства, накопленные за счет указанной выше "надбавки", установленной общим собранием собственников помещений в МКД, могут быть использованы на те виды работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не перечислены в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ и не предусмотрены законом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 6 статьи 189 ЖК РФ в случае, если в 3-х месячный срок с момента получения предложений от регионального  оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и источников финансирования, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счетат (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органом местного самоуправления.

В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течении 1 месяца, региональный оператор, любой собственник помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

В соответствии с частью 1 статьи 189 Жилищного кодекса (ЖК РФ) проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД) осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Собственники помещений в МКД согласно части 5 статьи 189 ЖК РФ не позднее чем через 3 месяца с момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны определить или утвердить:

1) перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту;

2) смету расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуги и/или выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Вместе с тем, в случае, если в указанный 3-х месячный срок собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капитальный ремонт на специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального ремонта, в том числе какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.

Для собственников помещений, уплачивающих взносы на капитальный ремонт на счет регионального оператора, всю работу по организации и проведению капитального ремонта осуществляет региональный оператор (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).

Следует учитывать, что по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений, которые уплачивают ему взносы, дополнительную ответственность несет непосредственно субъект Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений в таком доме по предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей организации, регионального оператора или по инициативе самих собственников.

В случае, если решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД не принято в сроки, определенные региональной программой капитального ремонта, такое решение принимается органом местного самоуправления (части 6 и 7 статьи 189 ЖК РФ).

При наличии вступившего в законную силу судебного решения об обязании какого-либо лица провести капитальный ремонт дома собственники помещений в данном доме вправе действовать в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Вместе с тем, в соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 189 Жилищного кодекса собственники в любое время на общем собрании вправе принять решение о проведении капитального ремонта. При этом после проведения капитального ремонта собственники вправе обратиться в суд о взыскании с лица, которое было обязано провести капитальный ремонт, суммы убытков, то есть стоимости оплаченных собственниками работ (услуг) по капитальному ремонту.

Следует отметить, что в соответствии с частью 4 статьи 179 Жилищного кодекса средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

Одновременно собственники имеют право зачесть сумму, потраченную на капитальный ремонт, в счет предстоящих взносов на капитальный ремонт в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ, при условии, что фонд капитального ремонта многоквартирного дома формируется на счете регионального оператора.

Кроме того, частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право собственников помещений в МКД установить дополнительные взносы на капитальный ремонт. В случае принятия собственниками помещений в МКД, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в МКД, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в регионе определяется субъектом Российской Федерации и устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации на основании статьи 167 ЖК РФ.

Разрешение на строительство согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным кодексом.

В соответствии с п. 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства. При этом под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Таким образом, для капитального ремонта многоквартирного дома (и/или его отдельных элементов) не требуется получение разрешения на строительство.

Технический заказчик - физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика:

- заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;

- подготавливают задания на выполнение указанных видов работ;

- предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;

- утверждают проектную документацию;

- подписывают документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

- осуществляют иные функции (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Также к функциям технического заказчика могут быть отнесены:

- подготовка земельного участка для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта (ст. 52 ГрК РФ);

- передача лицу, осуществляющему строительство, материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство (ст. 52 ГрК РФ);

- обеспечение консервации объекта капитального строительства при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев (ст. 52 ГрК РФ);

- направление в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ извещения о начале работ по строительству, реконструкции объекта капитального строительства, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ при осуществлении таких работ предусмотрен государственный строительный надзор (ст. 52 ГрК РФ).

Таким образом, у технического заказчика достаточно функций, которые могут оказаться не под силу непрофессионалам (например, собственникам помещений в МКД, ранее не занимавшихся строительством).

Функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, осуществляет региональный оператор (п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ).

При этом согласно ч. 4 ст. 182 ЖК РФ законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определять необходимость заключения договора с техническим заказчиком и лицо, которое выступит в этой роли, должно общее собрание собственников помещений в МКД.

Частью 5 ст. 189 ЖК РФ закреплено, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должна быть в том числе утверждена:

смета расходов на капитальный ремонт.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете смета расходов на капитальный ремонт утверждается общим собранием собственников помещений в МКД

В соответствии с частью 1.1 статьи 158 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.

Законодатель указывает, что такое решение принимается в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора при невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в МКД, в сроки, определенные решением такого собрания.

Наиболее простым применением данной нормы закона является случай, когда речь идет об услугах и (или) работах по капитальному ремонту, не предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, при условии, что такие работы также не предусмотрены нормативным правовым актом субъекта РФ.

Частью 1 статьи 166 ЖК РФ определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ.

Согласно части 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта РФ данный перечень может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

Денежные средства, собранные собственниками помещений в МКД в соответствии с частью 1.1 статьи 158 ЖК РФ, также могут быть использованы в случае принятия собственниками помещений в МКД решения о проведении капитального ремонта до срока, установленного региональной программой. В таком случае средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 5 статьи 181 ЖК РФ).

Согласно положению о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее Положение), утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301 (в редакции, действующей до 19 мая 2009 года), технический паспорт строения должен был составляться при приемке жилых строений в эксплуатацию.

Технический учет жилищного фонда возлагался на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются БТИ).

Технические паспорта, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Положения, считаются действительными и хранятся в архивах БТИ.

С 19 мая 2009 года в целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921, в результате осуществления первичного государственного технического учета многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации выдаются кадастровые паспорта соответствующих объектов капитального строительства.

Кроме того, согласно ранее действовавшим Территориальным строительным нормам от 25 октября 2004 года ТСН 12-310-2000 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области» заказчик (застройщик) был обязан при сдаче объекта в эксплуатацию представить комиссии в числе прочих документов технический паспорт БТИ.

Таким образом, в законодательстве до 1 января 2013 года было установлено обязательное требование о проведении технического учета объектов жилищного фонда, в ходе которого формировался технический паспорт и (или) кадастровый паспорт.

Согласно части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года

№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2013 года на всей территории России осуществляется государственный кадастровый учет зданий, и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются.

В отношении многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с начала 2013 года, осуществляется подготовка технического плана (а не технического паспорта), поскольку согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» к документам, необходимым для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, относится технический план здания, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Технический план содержит в себе сведения, необходимые для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении его на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ (в случае введения в эксплуатацию многоквартирного дома заказчиком является его застройщик), разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации здания или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания.

Кроме того, в законодательстве отсутствует требование об обязательности наличия для многоквартирного дома технического паспорта или кадастрового паспорта как такового для проведения капитального ремонта.

При этом Фонд обращает внимание на то, что если для проектирования капитального ремонта требуется проведение технического обследования жилых зданий, то согласно ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий», утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 6 июля 1988 года № 191, такое обследование выполняется за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт (реконструкцию) жилых зданий, и производится специализированными изыскательскими и проектно-изыскательскими организациями.

Такое техническое обследование многоквартирных домов допустимо финансировать за счет средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов, поскольку эти работы могут включаться в состав работ по подготовке проектной документации на проведение капитального ремонта при соблюдении некоторых условий. Так, в соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может быть дополнен.

Если указанным актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не расширен, то исходя из анализа статей 166 и 174 ЖК РФ на цели технического обследования многоквартирного дома могут быть затрачены лишь те средства фонда капитального ремонта, которые сформированы из части взносов на капитальный ремонт, превышающей установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер.

Аналогичный подход к проведению энергоаудита - если нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не дополнен данным видом работ, то на цели энергоаудита многоквартирного дома могут быть затрачены лишь те средства фонда капитального ремонта, которые сформированы из части взносов на капитальный ремонт, превышающей установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер.

Учитывая, что при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора  собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта в размере минимального взноса, то в случае, если перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не дополнен работами по проведению технического обследования и энергоаудита, использовать на проведение таких работ средства фонда капитального ремонта нельзя. Собственники могут принять решение о проведении данных работ, определив дополнительные источники их финансирования. Кроме того, такие работы могут быть проведены по решению и за счет иного лица (например, органа государственной власти, местного самоуправления), заинтересованного в наличии вышеуказанных документов.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.

В частности, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 167 ЖК РФ субъектом РФ устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто является владельцем специального счета собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.

В соответствии с частью 1 статьи 191 ЖК РФ финансирование работ по капитальному ремонту может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.

В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств государственной, муниципальной поддержки недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер.

Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа. Согласно части 2 статьи 44 ЖК РФ рассмотрение указанного вопроса отнесено к компетенции обшего собрания собственников помещений в МКД.

Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора

В соответствии с частью 7 статьи 168 ЖК РФ, краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта утверждаются в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, и, что важно, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта. Краткосрочным планом учитываются решения, принятые собственниками по вышеуказанным вопросам. Краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта утверждаются в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. При этом согласно части 7.1 статьи 168 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Региональные программы капитального ремонта актуализируются в целях приведения долгосрочных планов в соответствие с действительностью, в том числе региональные программы капитального ремонта актуализируются при составлении краткосрочных планов.

Согласно части 6 статьи 168 ЖК РФ порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ.

Такая обязанность прямо предусмотрена частью 7 статьи 168 ЖК РФ, в соответствии с которой в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

При этом согласно части 7.1 статьи 168 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 4 статьи 168 ЖК РФ перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:

1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;

2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;

3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора в случае невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).

В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.

Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

Кроме того, ст. 188 ЖК РФ закреплено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Если в доме имеются помещения, соответствующие вышеприведенной норме Жилищного кодекса (при этом необходимо учесть сведения, содержащиеся в свидетельстве о регистрации прав собственности, выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)), то такой дом следует считать многоквартирным.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ внесены изменения в пункт 1 части 2 статьи 168 ЖК РФ, согласно которым многоквартирные дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику, включаются в региональную программу капитального ремонта.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта МКД. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД собственниками помещений в таких домах, региональным оператором (часть 1 статьи 168 ЖК РФ).

В части 2 статьи 168 ЖК РФ указано, что региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Таким образом, многоквартирный дом, однажды включенный в региональную программу капитального ремонта, «остается» в региональной программе до тех пор, пока не будет отремонтирован полностью. При этом в разные сроки могут проводиться различные виды капитального ремонта в отношении конструктивных элементов и/или инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом межремонтных сроков эксплуатации).

В соответствии со статьей 12 ЖК РФ (пункт 10.1) к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации отнесено методическое обеспечение установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

Методические рекомендации установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме утверждены приказом Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр.

Закон не устанавливает какой-либо жесткой процедуры оценки. Полагаем, что такая оценка может осуществляться как путём обследования дома, так и на основании имеющихся документов о дате ввода дома в эксплуатацию, о проводившихся ранее капитальных ремонтах элементов конструкций и инженерных систем.

В соответсвии с частью 3 стати 168 ЖК РФ очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.

Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в целях обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (пункт 2 части 1 статьи 176 ЖК РФ).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта подлежат включению только многоквартирные дома.

В статье 16 Жилищного кодекса даны определения видам жилых помещений, имеющих отношения к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 данной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Согласно ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации. Исключение составляют МКД, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ, дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.

Таким образом, многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.

Если говорить о сроках проведения капитального ремонта, то следует отметить следующее.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям (ч. 3 ст. 168 ЖК РФ). В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяется плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом определение планового периода проведения капитального ремонта в МКД согласно положениям ЖК РФ не зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

Согласно части 4 статьи 168 ЖК РФ внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:

1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;

2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;

3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования (ч. 6.1, ст. 2 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ЖК РФ региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.

Обязанность проследить за тем, чтобы капитальный ремонт в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, был проведен в сроки, установленные региональной программой, возложена на орган местного самоуправления.

Так, согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.

При этом важно отметить следующее. Срок проведения капитального ремонта в рассматриваемом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 4 ст. 168 ЖК РФ). Т.е. для принятия решения, указанного выше, орган местного самоуправления должен убедиться в том, что в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на момент принятия решения требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В ч. 2 ст. 174 ЖК РФ указано, что в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД.

Согласно ст. 184 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого МКД на основании решения собственников помещений в этом МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Статья 12 Федерального закона от 09.02.2009 № 8-ФЗ  «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления» устанавливает, что официальное опубликование законов и иных нормативных правовых актов, муниципальных правовых актов осуществляется в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами порядком их официального опубликования.

Законодательством субъекта РФ может быть определено, что официальное опубликование  законов и иных нормативных актов субъекта РФ осуществляется на официальном сайте органа государственной  власти субъекта.

Официальным сайтом государственного органа является  сайт в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», содержащий информацию о деятельности государственного органа, электронный адрес которого включает доменное имя, права на которое принадлежат государственному органу.

Аналогичные условия должны быть соблюдены для публикации в сети «Интернет» информации о деятельности органов местного самоуправления.

Собственники помещений в МКД не правомочны принимать решение об исключении МКД из региональной программы капитального ремонта.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 168 ЖК РФ). В региональную программу  включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации за исключением домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.

Взносы на капитальный ремонт в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включены в состав платыа за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать полностью и ежемесячно.

Однако законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта общее собрание помещений в МКД вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ). Когда за счет средств фонда будут оплачены работы по капитальному ремонту, и его размер станет меньше установленного, оплату взносов будет необходимо возобновить, пока размер фонда не достигнет минимального значения.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, если до наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 5 статья 181 ЖК РФ). Размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитывается в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.

В случае отказа собственниками оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД органы самоуправления и (или) уполномоченный орган власти в праве потребовать уплаты взносов в судебном порядке.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную работу ведет региональный оператор. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то претензионную работу ведет лицо, определенное собственниками помещений в МКД.

При этом, согласно части 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Важно отметить, что согласно части 4 статьи 168 ЖК РФ внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в МКД на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД, за исключением случая, если:

1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;

2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;

3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждают высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации в целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным оператором.(часть 1 статьи 168 ЖК РФ).

При формировании программы капитального ремонта следует исходить не только из потребности в проведении ремонта, но и из финансовых возможностей. В первый год реализации региональной программы следует включить столько многоквартирных домов, в скольких будет возможно провести капитальный ремонт.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 168 ЖК РФ).

В соответствии с частью 8 статьи 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта и краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта подлежат размещению в ГИС ЖКХ органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, утвердившими программу или соответствующий краткосрочный план, в порядке и в сроки, которые определены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Собственникам помещений в многоквартирных домах, в которых начинаются работы в рамках капитального ремонта, интересны не только сроки начала, но и сроки окончания таких работ, т.к. это может быть связано с определенными неудобствами.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта содержит плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.

В ч. 6 ст. 168 ЖК РФ указано, что порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, органы местного самоуправления согласно ч. 7 ст. 168 ЖК РФ обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).

Возможно, в рамках трудового законодательства Российской Федерации. При этом сотрудник будет числиться в штате регионального оператора, но иметь фактическое рабочее место в муниципалитете. Однако региональный оператор не может создавать свои филиалы или представительства (часть 4 статьи 178 ЖК РФ).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, должны быть направлены только на финансирование работ (услуг) по капитальному ремонту, определенные законом субъекта Российской Федерации. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается (часть 3 статьи 179 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 178 ЖК РФ региональный оператор создается субъектом Российской Федерации, и им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет деятельность на части территории такого субъекта Российской Федерации.

Имущество регионального оператора согласно части 1 статьи 179 ЖК РФ формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законом источников.

Финансирование деятельности регионального оператора определяется законом субъекта Российской Федерации на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 178 Жилищного Кодекса РФ регоператор не вправе создавать филиалы и открывать представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением случаев, предусмотренных частью 4.2 статьи 178, согласно которой региональные операторы в целях представления и защиты своих общих интересов, координации своей деятельности, объединения усилий для повышения эффективности своей деятельности и иных связанных с деятельностью в качестве региональных операторов целях, не противоречащих федеральным законам и имеющих некоммерческий характер, вправе создавать ассоциации и союзы региональных операторов, являться членами таких ассоциаций, союзов. Региональный оператор вправе быть членом саморегулируемой организации, если такое членство обусловлено необходимостью осуществления региональным оператором отдельных видов деятельности в целях выполнения им возложенных на него функций.

Учредительные документы регионального оператора, порядок его деятельности в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 167 ЖК РФ, а также иными положениями ЖК РФ, регламентирующими деятельность регионального оператора и устанавливающими полномочия субъектов Российской Федерации в этой части, определяется субъектом Российской Федерации.

При этом, согласно пункту 5.5 Методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности, утвержденных приказом Минстроя от 10.02.2014 № 43/пр, к компетенции попечительского совета рекомендуется отнести:

- рассмотрение информации по вопросам осуществления деятельности регионального оператора, исполнения решений, принятых органами управления регионального оператора, а также выработку рекомендаций для органов управления регионального оператора по итогам рассмотрения вопросов на заседаниях попечительского совета;

- рассмотрение результатов мониторинга исполнения региональной программы капитального ремонта, реализуемой региональным оператором;

- принятие решений об одобрении или об отказе в одобрении сделок, в совершении которых имеется заинтересованность;

- утверждение аудиторской организации, отобранной на конкурсной основе, для проведения ежегодного обязательного аудита ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности регионального оператора, а также рассмотрение и принятие решений по результатам ревизий и иных проверок деятельности регионального оператора;

- рассмотрение не реже одного раза в полгода информации правления о результатах деятельности регионального оператора и выработку своих рекомендаций по итогам рассмотрения такой информации;

- осуществление иных надзорных полномочий, предусмотренных уставом регионального оператора.

Правление в соответствии с пунктом 5.6 указанных Методических рекомендаций действует на основании устава регионального оператора, а также утверждаемого попечительским советом внутреннего документа регионального оператора (положения, регламента или иного документа), в котором устанавливаются сроки и порядок созыва и проведения его заседаний.

• Вопросам контроля за деятельностью регионального оператора посвящена ст. 186 ЖК РФ.

  Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

  Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации:

    1) осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

    2) направляет региональному оператору представления и (или) предписания об устранении выявленных нарушений требований законодательства Российской Федерации.

  Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.

  Кроме того, согласно ч. 1 ст. 187 ЖК РФ годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе. Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в сети "Интернет" с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне в порядке и в сроки, которые установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

  Также контроль осуществляется со стороны органов государственного жилищного надзора. Согласно части 2 статьи 172 ЖК РФ региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.

  
  
• 
  

Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ч 6 ст. 168 ЖК РФ).

Решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 180 ЖК РФ порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, законодательством не предусмотрено право регионального оператора вносить изменения в региональную программу капитального ремонта. Однако законом субъекта РФ может быть предусмотрено право регионального оператора направлять в органы власти предложения о необходимости корректировки региональной программы капитального ремонта в той или иной ее части.

Высшим исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации утверждается региональная программа капитального ремонта, включающая в себя, в том числе, плановый период проведения капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 7 ст. 168 ЖК РФ в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, сроки выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД изначально определяются органами власти в рамках краткосрочных планов реализации региональной программы, в рамках региональной программы капитального ремонта, в связи с чем отдельное «согласование» законодательством не предусмотрено. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта (ч.1 ст. 182 ЖК РФ).

Частью 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) установлено, что в целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме (далее собственники) должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.

Пунктом 2 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса установлено, что региональный оператор не вправе отказать собственникам в открытии на свое имя специального счета, если собственники на своем общем собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Следует отметить, что субъект Российской Федерации вправе принимать нормативные правовые акты, устанавливающие порядок взаимодействия собственников и регионального оператора при выполнении ими требований Жилищного кодекса к выбору способа формирования фонда капитального ремонта, в том числе, процедуры и сроки обмена документами.

При наличии спорных вопросов, возникающих при взаимодействии собственников с региональным оператором, собственники могут обратиться в орган государственного жилищного надзора.

Согласно ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, определяется решением общего собрания собственников (пункт 5 часть 4 статья 170 ЖК РФ). Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных организациях на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статья 176 ЖК РФ).

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. Если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора (пункт 5 часть 4 статья 170 ЖК РФ). В этом случае региональный оператор отбирает кредитную организацию по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются Правительством Российской Федерации (часть 3 статья 180 ЖК РФ).

Кредитная организация, в которой открывается специальный счет для формирования фонда капитального ремонта, (в том числе в случае, если владельцем такого счета выбран региональный оператор), выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме (пункт 5 части 4 статьи 170 ЖК РФ).

Если такое решение не принято собственниками помещений в МКД на общем собрании или выбранная ими российская кредитная организация не соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ в части величины собственных средств не менее двадцати миллиардов рублей, то, согласно пункту 5 части 4 статьи 170 ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

В этом случае региональный оператор должен провести конкурс по выбору кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 3 статьи 180 ЖК РФ региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, величина собственных средств которых составляет не мене чем двадцать миллиардов рублей, и которые отобраны им по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются Правительством Российской Федерации.

Нет, не может. В части 4 статьи 179 ЖК РФ указано, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

Использование для указанных целей средств со специальных счетов, владельцем которых является региональный оператор, законодательством не предусмотрено.

В соответствии со статьей 185 ЖК РФ требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора устанавливаются ЖК РФ и законом субъекта Российской Федерации.

Согласно ЖК РФ объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.

В ч. 2 ст. 185 ЖК РФ прямо указано, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в МКД, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.

В случае аккумулирования взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора последний получает денежные средства плательщиков в рамках выполнения им функций, установленных законодательством Российской Федерации (обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме). При этом взносы поступают в пользу регионального оператора, средства взносов являются имуществом регионального оператора (часть 1 статьи 179 ЖК РФ).

Таким образом, региональный оператор в данном случае выступает поставщиком услуг по капитальному ремонту и, следовательно, обязан открыть специальный банковский счет поставщика, предусмотренный Федеральным законом от 03.06.2009 № 103-ФЗ, для получения денежных средств, принятых платежным агентом в качестве уплаты взносов в адрес регионального оператора.

Согласно части 19 статьи 4 Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ по специальному банковскому счету поставщика могут осуществляться операции:

1) зачисление денежных средств, списанных со специального банковского счета платежного агента;

2) списание денежных средств на банковские счета

Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, за счет дополнительных взносов (часть 1.1 статьи 158 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что данным решением общего собрания собственников помещений в МКД определяется не только сумма дополнительных взносов, но и порядок их уплаты и порядок использования этих средств. Так как дополнительные средства собираются собственниками не на счете регионального оператора, за региональным оператором не закреплена обязанность по обеспечению проведения таких работ по капитальному ремонту.

Необходимо отметить, что  Жилищным кодексом предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, в случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 5 статьи 181 ЖК РФ).

Права и обязанности собственников и регионального оператора согласно последним изменениям в ЖК РФ, следуют из закона, а не из договора. Так, статьей 181 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, за которых в установленных ЖК РФ случаях такое решение принято органом местного самоуправления, начиная с даты, определяемой в соответствии с частью 3 статьи 169 и частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ, имеют права и исполняют следующие обязанности:

1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены ЖК РФ, в связи с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;

3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту в таком многоквартирном доме;

4) запрашивают и получают предусмотренные ЖК РФ сведения (информацию) от заинтересованных лиц;

5) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Частью 3 статьи 169 ЖК РФ установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую включен этот многоквартирный дом. Для собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу при ее актуализации обязанность по уплате взносов на капремонт солгасно части 5.1 статьи 170 ЖК РФ возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.  

Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ в Жилищный кодекс РФ внесены изменения.

Так, согласно действующей редакции части 1 статьи 181 ЖК РФ заключение договора между региональным оператором и собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД), принявшими решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственниками помещений в МКД, не принявшими решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 ЖК РФ, не предусмотрено.

В соответствии с изменениями, внесенными в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, с 30 июня 2015 года заключение договоров между собственниками помещений в МКД и региональным оператором по вопросам начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт МКД при формировании фонда капитального ремонта в МКД на счете(счетах) регионального оператора жилищным законодательством не предусмотрено.

Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

Изменить способ формирования фонда капитального ремонта Вы сможете только после погашения задолженности перед региональным оператором за выполненные работы по капитальному ремонту, так как частью 2 статьи 173 ЖК РФ установлено, что в случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В соответствии с частью 5 статьи 173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, но не ранее наступления условия, указанного в части 2 данной статьи.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в обязанности регоператора входит заключение от своего имени договоров с подрядными организациями на оказание услуг и/или выполнение работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Важно отметить, что договоры должны предусматривать, в том числе, установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

Что касается роли собственников помещений в МКД на данном этапе, то согласно п.5 ч.2 ст. 182 ЖК РФ в состав приемочной комиссии кроме представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, входит представитель собственников помещений в МКД.

Отношения между региональным оператором и подрядной организацией строятся на основе договора строительного подряда. В ст. 753 Гражданского кодекса РФ закреплено, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Также необходимо учитывать, что согласно ч. 5 ст. 182 ЖК РФ привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Таким образом, сам факт того, что собственников помещений в МКД по каким-то причинам не устраивает качество работы подрядчика, не является достаточным основанием для расторжения договора подряда между региональным оператором и подрядной организацией. Необходимо учитывать совокупность факторов: положения порядка привлечения подрядных организаций, устанавливаемого Правительством РФ, и условия заключенного договора подряда.

Порядок привлечения подрядных организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Пунктом 225 порядка установлено, что расторжение договора об оказании услуг допускается:

  а) по соглашению сторон;

  б) по инициативе заказчика, в том числе в виде одностороннего расторжения договора об оказании услуг, или подрядной организации (основания такого расторжения устанавливаются в договоре об оказании услуг);

  в) по решению суда по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Заказчик вправе расторгнуть договор об оказании услуг в одностороннем порядке с взысканием причиненных убытков в следующих случаях (п. 226 порядка):

  а) систематическое (2 раза и более) нарушение подрядной организацией сроков выполнения работ;

  б) задержка подрядной организацией начала выполнения работ более чем на 5 календарных дней по причинам, не зависящим от заказчика или собственников помещений в многоквартирном доме;

  в) неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) несоблюдение (отступление от требований, предусмотренных договором об оказании услуг, проектной документацией, стандартами, нормами и правилами, а также иными действующими нормативными правовыми актами) подрядной организацией требований к качеству работ и (или) технологии проведения работ;

  г) неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) использование некачественных материалов, изделий и конструкций, выявленных заказчиком в соответствии с условиями договора об оказании услуг;

  д) аннулирование, отзыв, прекращение действия свидетельства саморегулируемой организации о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, или приостановка его действия на срок более 2 недель, издание актов государственных органов в рамках законодательства Российской Федерации, лишающих права подрядной организации на производство работ;

  е) нарушение подрядной организацией сроков выполнения работ продолжительностью более 15 календарных дней по любому из многоквартирных домов;

  ж) нарушение срока замены банковской гарантии, установленного договором об оказании услуг, при отзыве лицензии, банкротстве или ликвидации банка-гаранта более чем на 2 рабочих дня;

  з) выявление заказчиком после заключения договора об оказании услуг факта недействительности представленной подрядной организацией банковской гарантии (представление поддельных документов, получение от банка-гаранта опровержения выдачи банковской гарантии подрядной организации в письменной форме).

Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (система учета фондов капитального ремонта). Согласно ч. 3 ст. 183 ЖК РФ региональный оператор по запросу предоставляет сведения системы учета фондов капитального ремонта собственникам помещений в МКД.

Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме.

Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:

  1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в МКД, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней;

  2) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

  3) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

  4) кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов.

Также отчет регионального оператора, содержащий сведения системы учета фондов капитального ремонта, размещается ежеквартально на сайте регионального оператора по форме и в сроки, которые установлены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 3.1 ст. 183 ЖК РФ).

Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, устанавливается законом субъекта Российской Федерации (часть 2 статьи 180 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.

В соответствии с частью 4 статьи 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

Также в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах региональный оператор может привлечь кредиты и займы.  

Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, в соответствии с которыми устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, а также создается региональный оператор и устанавливается порядок его деятельности.

Таким образом, вопрос возложения органами государственной власти функций по проведению мониторинга технического состояния многоквартирных домов на региональных операторов относится к компетенции субъектов РФ.

Региональный оператор не просто собирает взносы на капитальный ремонт. В силу ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

В обязанности регионального оператора в соответствии с ч. 2 ст. 182 ЖК РФ входит привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров. В ч. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ указано, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Региональный оператор обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации согласно п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Согласно ч. 6 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

Да, обязан. Обеспечение подготовки задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и при необходимости подготовки проектной документации на проведение капитального ремонта, утверждение проектной документации – все это обязанности регионального оператора в отношении проведения капремонта в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капремонта на счете, счетах регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

В обязанности регионального оператора также входит заключение договоров с подрядными организациями от своего имени, осуществление приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (пункты 3, 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

Таким образом, документация, связанная с проведением капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, по итогам капитального ремонта находится у регионального оператора.

Вместе с тем, рассматриваемая документация должна находиться и в организации, осуществляющей управление МКД. В зависимости от способа управления МКД это может быть ТСЖ, ЖК или управляющая организация.

В соответствии с ч. 8 ст. 189 ЖК РФ в течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в МКД и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. К числу документов, передаваемых лицу, осуществляющему управление МКД, относятся, в том числе, копии:

  - проектной документации;

  - сметной документации;

  - договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;

  - актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.

В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ указано, что для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту региональный оператор обязан привлечь подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры.

В ч. 1.1 ст. 180 ЖК РФ указано, что закупки региональным оператором товаров, работ, услуг в целях выполнения функций регионального оператора осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Информация о закупках региональным оператором товаров, работ, услуг размещается в единой информационной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Таким образом, сведения о сумме договора, заключаемого между региональным оператором и подрядной организацией, размещаются в открытом доступе, в единой информационной системе в сфере закупок товаров, работ услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 189 ЖК РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

Согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ смета расходов на капитальный ремонт утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Что касается передачи таких документов региональным оператором, то важно отметить следующее. В соответствии с ч. 8 ст. 189 ЖК РФ в течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в МКД и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта. Однако законодатель указывает, что исключение составляют финансовые документы.

Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.

Одной из функций регионального оператора в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Региональный оператор привлекает для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры. В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ прямо указано, что договоры подряда должны предусматривать в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.

Кроме того, согласно п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обязан нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.

Ответственность регионального оператор за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора предусмотрена также ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.

В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).

Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

В данном случае региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Региональный оператор в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).

В ч. 5 ст. 182 ЖК РФ прямо указано, что привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

В соответствии с пунктами 2.1 и 2.8 главы 2 инструкции Банка России от 14 сентября 2006 года № 28-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» специальный счет является отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения  операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса  Российской Федерации по специальному счету могут совершаться в том числе операции  по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора спецсчета.

Частью 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено,  что за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, а также погашения кредитов, займов, полученных и использованных для оплаты данных работ, и  уплаты процентов за пользование этими кредитами, займами.

Таки образом, уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Решением субъекта Российской Федерации на регионального оператора – владельца специального счета - может быть возложена обязанность по внесению расходов на уплату комиссионных вознаграждений банку за открытие и обслуживание специального счета, что предполагает включение средств на эти цели в смету на содержание регионального оператора.

Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 175 ЖК РФ). Центральный банк РФ ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ЖК РФ, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).

Таким образом, специальный счет может быть открыт только в банке.

Открытие счета, за исключением специальных счетов, в территориальных органах Федерального казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, - право регионального оператора, если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (часть 4 статьи 180 Жилишного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 статьи 176 Жилищного Кодекса Российской Федерации, специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллирадов рублей.  Список банков, уполномоченных открывать и вести счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в МКД, публикуется на сайте Центрального банка Российской Федерации в подразделе «Информация по кредитным организациям»: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ). При этом пунктом 6 части 1 статьи 177 ЖК РФ допускается начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения со специального счета в соответствии с условиями договора специального счета.

Вопрос уплаты комиссии регулируется договором между банком и клиентом - владельцем специального счёта. В случае, если у клиента отсутствуют источники оплаты услуг банка, банк имеет право отказать ему в заключении договора.

В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение необходимым большинством (большинством не менее двух третей голосов от общего количества собственников помещений в МКД, часть 1 статьи 46 ЖК РФ), целесообразно рассмотреть вопрос о включении комиссионного вознаграждения банка в состав платы за содержание жилого помещения. Порядок принятия такого решения зависит от способа управления многоквартирным домом, при этом необходимым большинством для принятия такого решения являтеся большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ контроль за соответствием российской кредитной организации требованиям к величине собственных средств обязан осуществлять владелец специального счета. В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан уведомить в течение пятнадцати дней с момента размещения информации Центральным банком Российской Федерации на своем официальном сайте в сети «Интернет» в письменной форме собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному настоящей частью. При этом собственники помещений в многоквартирном доме обязаны принять такое решение в течение двух месяцев с момента их уведомления. Владелец специального счета, за исключением случаев, если он является инициатором проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в обязательном порядке уведомляется о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором планируется рассмотреть вопрос о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, и вправе участвовать в таком собрании. Копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному настоящей частью, в течение трех календарных дней со дня проведения общего собрания, но не позднее двух месяцев со дня уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию прекращения соответствия требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе иной российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по выше указанному основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную организацию и в течение пятнадцати дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в многоквартирном доме, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета.

Услуги банка за открытие и обслуживание специального счета на капитальный ремонт оплачиваются собственниками общего имущества в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете.

Средства фонда капитального ремонта согласно статье 174 Жилищного кодекса РФ могут использоваться только для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом, за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, на специальный счет может производиться начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Решение об оплате комиссий банку за открытие и обслуживание специального счета принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Комиссия должна производиться из средств фонда капитального ремонта, превышающих сумму минимальных взносов на капитальный ремонт, в случае, если такое решение принято собственниками.

Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Стоимость ведения специального счета, в том числе тарифы по его обслуживанию, определяются договором специального счета, заключенным между владельцем специального счета и кредитной организацией.

Согласно пункту 6 части 1 статьи 177 ЖК РФ, на специальный счет может производиться начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Решение об оплате комиссий банку за открытие и обслуживание специального счета принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Комиссия должна производиться из средств фонда капитального ремонта, превышающих сумму минимальных взносов на капитальный ремонт, в случае, если такое решение принято собственниками.

Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента.

Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора (пункт 5 части 4 статьи 170 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 176 установлено, что специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет".

Да, это может быть реализовано на законных основаниях. Случай, когда владелец специального счета вправе самостоятельно определять кредитную организацию, в которой такой счет будет открыт, предусмотрен ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ) ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан уведомить в письменной форме собственников помещений в МКД о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД. При этом собственники помещений в МКД обязаны принять такое решение в течение 2 месяцев с момента их уведомления.

Копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ, направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания.

В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение о выборе иной российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по указанному выше основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в МКД, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета.

Во всех остальных случаях смена банка, в котором будет открыт специальный счет, не может осуществляться владельцем специального счета по его инициативе и усмотрению.

Удовлетворение требований кредиторов при банкротстве кредитной организации осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Также следует отметить следующее.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ) ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют установленным требованиям, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

На основании изложенного, есть все основания полагать, что ЦБ РФ заблаговременно исключает неблагонадежные кредитные организации из регулярно обновляемого перечня.

В соответствии с ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ контроль за соответствием российской кредитной организации требованиям к величине собственных средств обязан осуществлять владелец специального счета.

В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает соответствовать требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального счета в течение 15 дней с момента размещения информации ЦБ РФ на своем официальном сайте обязан уведомить в письменной форме собственников помещений в МКД о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания собственников помещений в МКД для принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ.

При этом собственники помещений в МКД обязаны принять такое решение в течение 2 месяцев с момента их уведомления.

Владелец специального счета, за исключением случаев, если он является инициатором проведения общего собрания собственников помещений в МКД, в обязательном порядке уведомляется о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, на котором планируется рассмотреть вопрос о выборе иной российской кредитной организации для открытия специального счета, и вправе участвовать в таком собрании.

Копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ, направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания.

В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение о выборе иной российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по указанному выше основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в МКД, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального счета

• Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, помимо общих, должны быть включены следующие вопросы:

  1) Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:

  - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

  - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

  Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:

  2) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

  3) владелец специального счета;

  4) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет". Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;

  5) выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, определение порядка представления платежных документов и размера расходов, связанных с представлением платежных документов, определение условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

  Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный дом.

  
  
• 
  

Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД), пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

Формирование фондов капитального ремонта осуществляется двумя способами:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в отношении регионального оператора.

Другими словами, в первом случае фонд капитального ремонта формируется в отношении отдельно взятого многоквартирного дома, а во втором – «в общем котле».

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).

Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

В части 1 статьи 176 ЖК РФ указано, что специальный счет открывается на имя лица, указанного в частях 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

Согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах.

2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;

3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.

4) региональный оператор.

Таким образом, лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, является владелец специального счета.

Решение об определении владельца специального счета принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (МКД), собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).

Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД в силу части 2 статьи 182 ЖК РФ обязан:

1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей собственников помещений в МКД;

6) в случаях, предусмотренных ЖК РФ, перечислять денежные средства в размере фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в МКД денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в МКД;

8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД, а также с соблюдением иных требований, установленных ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД по адресу нахождения помещения в МКД, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в МКД и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

11) нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 6 статьи 178 ЖК РФ, за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

В соответствии с пунктом 4 статьи 179 ЖК РФ, средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те и другие формируют фонды капитального ремонта на счете одного регионального оператора. Это поможет ускорить темпы проведения капитального ремонта.

• Минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, может быть установлен законом субъекта РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).

  Минимальный размер фонда капитального ремонта устанавливается в соответствии с разделом 7 Методических рекомендаций по установлению субъектом РФ минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр.

  Минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома рекомендуется определять как долю от оценочной стоимости капитального ремонта такого дома, включающего все услуги и работы, входящие в установленный субъектом РФ перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

  Субъекту РФ рекомендуется устанавливать минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома в размере не более 30 процентов оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома.

  Минимальный размер фонда капитального ремонта рекомендуется устанавливать в рублях на 1 квадратный метр общей площади помещений в многоквартирном доме.

  
  
• 
  

Владельцем специального счета согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ могут быть:

- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;

- осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;

- региональный оператор.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, занимаются организационными вопросами проведения капитального ремонта собственными силами.

Согласно пункту 1 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) специальный счет открывается на имя лица, указанного в части 2 и 3 статьи 175 Жилищного кодекса Российской Федерации (региональный оператор, ТСЖ, ЖК, управляющая организация) при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), принятого в соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.

Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с с требованиями, установленными приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр "Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах".

Согласно пункту 4 статьи 170, части 3.1 статьи 175 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в МКД в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- владелец специального счета;

- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;

- лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- порядок представления платежных документов и порядок определения размера расходов, связанных с представлением платежных документов, определение условий оплаты этих услуг.  

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

При этом не важно, по какому вопросу голосуют собственники помещений в МКД на своем общем собрании.

Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам помещений на выбор два способа формирования фонда капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора.

В случае формирования фонда капремонта на спецсчете собственники помещений в многоквартирном доме сами занимаются организацией капремонта: определяют размер ежемесячного взноса (не должен быть менее установленного нормативным правовым актом субъекта РФ минимального взноса), перечень услуг и работ по капремонту, сроки его проведения, владельца специального счета (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация, регоператор) и кредитную организацию, в которой он будет открыт (статьи 175–177 ЖК РФ).

Важно отметить, что в случае, если собственниками помещений в МКД принято решение об определении размера ежемесячного взноса на капремонт в размере минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг и/или работ по капремонту общего имущества в МКД и сроки проведения капитального ремонта общего имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капремонта (ч. 4.1. ст. 170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на спецсчете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки обеспечивает региональный оператор, который привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг, осуществляет приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями (статья 182 ЖК РФ).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

Средства, полученные от собственников, формирующих фонд капремонта на счете регионального оператора, в одних домах, регоператор может использовать на возвратной основе для финансирования капремонта в других домах. При этом законом субъекта РФ может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований (часть 4 статьи 179 ЖК РФ).  

В соответствии с ч. 3 ст. 189 ЖК РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД) в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о:

- сроке начала капитального ремонта;

- необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости;

- порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.

В свою очередь, согласно ч. 4 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД не позднее чем через три месяца с момента получения указанных выше предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть такие предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора и в установленный срок собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора (часть 6 статьи 189 ЖК РФ).

В случае, если фонд капитального ремонта формируется на спецсчете и в срок, установленный регионального программой капитального ремонта не проведен капитальный ремонт МКД, при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и/или выполнение работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).

Нет, не может.

Владельцем специального счета в соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ;

2) осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

3) управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления.

Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ.

Данный перечень лиц, которые могут быть определены решением общего собрания собственников помещений в МКД владельцем специального счета является исчерпывающим.

В соответствии с частью 1 статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.

В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть 2 статьи 173 ЖК РФ).

Что касается задолженности отдельных собственником помещений в многоквартирном доме по взносам на капитальный ремонт, то необходимо учитывать следующее.

При условии отсутствия задолженности, о которой шла речь выше, наличие задолженности некоторых собственников по платежам в фонд капитального ремонта не является препятствием для изменения способа формирования фонда капитального ремонта.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ).

Вместе с тем, частями 8 - 10 статьи 173 ЖК РФ определены действия заинтересованных лиц в случае образования задолженности по взносам на капитальный ремонт, вплоть до принятия органом местного самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Собственники могут провести капитальный ремонт самостоятельно и при способе формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. В соответствии с частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, в случае принятия собственниками, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников, в определенные принятым решением сроки, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе принять решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. В этом случае в соответствии с частью 4 статьи 181 Жилищного кодекса РФ производится зачет стоимости выполненных работ (услуг) в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.

Изменение способа формирования фонда капитального ремонта регламентировано статьей 173 ЖК РФ, согласно которой способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны определить (часть 4 статьи 170 и часть 3.1 статьи 175 ЖК РФ):

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- владельца специального счета;

- кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет;

- лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов, в т.ч. с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- порядок предоставления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- размер расходов, связанных с предоставлением платежных документов, условия оплаты этих услуг.

В соответствии с частью 4 статьи 173 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете согласно части 5 статьи 173 ЖК РФ вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть 2 статьи 173 ЖК РФ).

Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимся на специальном счете. Ввиду выше изложенного, проценты, начисляемые на остаток средств на счете регионального оператора, не являются средствами фонда капитального ремонта. Данными средствами распоряжается региональный оператор. На основании вышеизложенного при изменении способа формирования фонда капитального ремонта подлежат перечислению на другой счет только неизрасходованные средства фонда капитального ремонта.

Да, возможно. В соответствии с частью 1 статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, принятие собственниками помещений в МКД решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее погашения задолженности, подлежащей погашению за счет средств фонда капитального ремонта, погашения кредита или заема (если таковые имеются). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (часть 5 статьи 173 ЖК РФ).

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД, но не ранее погашения задолженности, подлежащей погашению за счет средств фонда капитального ремонта, погашения кредита или заема (если таковые имеются). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (часть 6 статьи 173 ЖК РФ).

Да, переводятся. Согласно положениям статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД.

В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при условии полного погашения такой задолженности.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (часть 5 статьи 173 ЖК РФ).

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в МКД. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (часть 6 статьи 173 ЖК РФ).

Порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта определен статьей 173 ЖК РФ. Частью 5 указанной статьи установлено, что решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.

В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения об изменениие способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть 2 статьи 173 ЖК РФ).

Из совокупности положений части 4 статьи 170 и части 3.1 статьи 175 ЖК РФ следует, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должны быть определены:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;

- владелец специального счета;

- кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет;

- лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов, в т.ч. с использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- порядок предоставления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

- размер расходов, связанных с предоставлением платежных документов, условия оплаты этих услуг

Денежные средства на капитальный ремонт, собранные собственниками помещений в МКД до вступления в силу Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», являются их собственностью.

Вероятно, средства взимались управляющей организацией (УО), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в рамках договора, заключенного собственниками помещений в МКД с управляющей организацией.

Согласно части 2 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случае, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким образом, договорные отношения по проведению капитального ремонта, возникшие до принятия Федерального закона от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ, сохраняются.

На основании изложенного, распоряжение накопленными на капитальный ремонт денежными средствами должно осуществляться на основании в соответствии с заключенным договором. При этом общим собранием собственников помещений в МКД с учетом реализуемого способа формирования фонда капитального ремонта могут быть приняты решения: о возврате средств или их части собственникам, о направлении средств на оплату иных работ и услуг,  чем работ и услуг, предусмотренных региональной программой капитального ремонта, о переводе накоплений на специальный счет и др.  

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта.

Вместе с тем, собственники помещений в МКД могли и раньше накапливать средства на проведение капитального ремонта, приняв соответствующее решение общего собрания собственников помещений в МКД.

Жилищное законодательство не предусмотривает обязательное перечисление ранее накопленных (до принятия и опубликования региональной программы капитального ремонта) собственниками помещений в многоквартирных домах средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД.

При этом накопленные ранее средства по решению собстенников могут быть зачислены на специальный счет.

Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме либо на счет регионального оператора, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, либо на специальный счет, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. При этом специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ).

Накопление денежных средств, вносимых собственниками помещений в МКД в уплату взносов на капитальный ремонт, на счетах, не перечисленных выше, законодательством не предусмотрено.

Важно отметить, что принятие решения о способе формирования фонда капитального ремонта частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не общего собрания членов ТСЖ.

По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Перечисление временно свободных денежных средств со специального счет на депозитный счет в перечень разрешенных операций не входит. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются.

Однако, договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.

Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, являются средствами фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ). Средства фонда капитального ремонта могут использоваться только для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту и другие цели, определенные статьей 174 ЖК РФ и непосредственно связанные с проведением капитального ремонта.

Таким образом, ЖК РФ не предусмотрена возможность использования процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ.

Следует отметить, что в общем собрании собственников помещений в МКД принимают участие (и, соответственно, голосуют) не только собственники жилых помещений в МКД, но и собственники нежилых помещений в таком доме

В начале ответа на поставленный вопрос важно отметить, что формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, и формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора - не одно и то же.

В отношении смены владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, следует отметить следующее.

Согласно части 3 статьи 176 ЖК РФ в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) решения о замене владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.

Часть 3 ст. 176 ЖК РФ предусматривает также возможность расторжения договора специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.

Частью 5 статьи 176 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников в указанный срок, любой собственник вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на другой специальный счет.

На основании направленной в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания собственников, которым оформлено решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, региональный оператор открывает специальный счёт, после чего перечисление взносов на капитальный ремонт может осуществляться на этот специальный счёт.

В случае замены владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 176 ЖК РФ).

Вместе с тем, договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В части 5 статьи 176 ЖК РФ указано, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в установленный срок, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 статьи 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто является владельцем специального счета, собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.

В соответствии с ЖК РФ меры поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта. Порядок и условия предоставления поддержки на проведение капитального ремонта определяются нормативными правовыми актами  субъектов РФ.

В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств поддержки недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер (часть 3 статьи 166 ЖК РФ), или уплате дополнительного взноса (часть 1.1 статьи 158 ЖК РФ, только в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) для проведения отдельных работ по капитальному ремонту. Определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования средств, сформированных за счет дополнительных взносов, относится к компетенции общего собрания собственников.

Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа.

Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.  

Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что в отношении ТСЖ пунктом 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ установлены ограничения, согласно которым владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

Количество квартир (жилых и/или нежилых) помещений в многоквартирных домах не является решающим фактором в рассматриваемой ситуации.

Из совокупности положений частей 4.1 и 4.2 статьи 170 ЖК РФ следует, что общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД раньше срока, установленного региональной программой капитального ремонта при условии если на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД по предложению лица, осуществляющего управление таким домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД либо по собственной инициативе (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).

Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

При этом частью 7 статьи 189 ЖК РФ определено, что в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.  

В соответствии с частью 2 статьи 171 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –Жилищного кодекса, ЖК РФ), взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь, частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ закреплено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.

В соответствии с внесенной в ЖК РФ новой частью 3.1 статьи 175 решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.

Собственники могут принять решение как об оплате взносов по единому платежному документу за все жилищно-коммунальные услуги, в котором отдельной строкой выделяется взнос за капитальный ремонт, так и по отдельному платежному документу. Необходимо отметить, что даже при оплате по единой квитанции взносы на капитальный ремонт все равно уплачиваются на специальный счет.

Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг с указанием в числе услуг взноса на капитальный ремонт утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2014 г. № 924/пр.

Лицо, осуществляющее контроль по формированию задолженности, определяется решением общего собрания собственников.

Минимальный фонд капитального ремонта может быть установлен субъектом РФ (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).

По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.

Жилищным кодексом РФ (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ) определено, что владельцем специального счета могут быть:

- ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД;

- осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;

- управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;

- региональный оператор.

Физическое лицо не может быть владельцем специального счета. Если на общем собрании собственники приняли решение о выборе физического лица в качестве владельца специального счета, то такое решение будет признано нелегитимным.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, порядок представления платежных документов и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД. При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.

Это может быть, как единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги, в котором отдельной строкой выделяется взнос за капитальный ремонт, так и отдельный платежный документ.

Лицо, осуществляющее контроль за задолженностью, также определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных организациях на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статья 176 ЖК РФ) (http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp).

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта есть у всех собственников помещений в многоквартирном доме, независимо от выбранного ими способа управления. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в МКД могут накапливать взносы на капитальный ремонт как на специальном счете, так и на счете регионального оператора.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 175 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета.

Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об определении владельца специального счета в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ принимается большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД.

Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети "Интернет" (часть 2 статьи 176 ЖК РФ)

В соответствии с пунктом 2.8 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И "Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов" специальный счет является отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций соответствующего вида.

Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен только для формирования фонда капитального ремонта в МКД, собственники помещений в котором на своем общем собрании выбрали соответствующий способ формирования фонда капитального ремонта.

Счета по вкладам (депозитам) открываются соответственно физическим и юридическим лицам для учета денежных средств, размещаемых в банках с целью получения доходов в виде процентов, начисляемых на сумму размещенных денежных средств (часть 2.10 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И).

Таким образом, специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, не является депозитом, а относится к отдельной категории банковских счетов.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ по специальному счету может совершаться начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.

В соответствии с частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом (МКД) товариществом собственников жилья такое товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.

Таким образом, заключение ТСЖ договора с управляющей организацией на выполнение указанных работ и услуг не означает смену способа управления МКД на управление управляющей организацией и не может послужить основанием, препятствующим такому товариществу выступать владельцем специального счета.

ТСЖ, осуществляющее управление одним многоквартирным домом, может открыть специальный счет, если собственниками принято такое решение.

Частью 2 статьи 175 ЖК РФ определено, что владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

В соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация (УО), ТСЖ и жилищные кооперативы (ЖК), осуществляющие управление МКД, могут быть владельцами специальных счетов, на которых формируются фонды капитального ремонта.

Согласно ч. 10 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731). Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению МКД и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление МКД (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации.

В соответствии с пп. «ж» п. 3 Стандарта раскрытия информации УО, ТСЖ, ЖК обязаны раскрывать информацию о капитальном ремонте общего имущества в МКД. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в МКД на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в МКД фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Владелец специального счета предоставляет по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету (ч. 7 ст. 177 ЖК РФ).

Да, вправе.

Согласно ст. 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается, в том числе, деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований к формированию фондов капитального ремонта.

Жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора) наделена достаточно широкими полномочиями в части контроля за формированием фонда капитального ремонта как на счете регионального оператора, так и на специальном счете.

Владелец специального счета в соответствии со ст. 172 ЖК РФ обязан:

- представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации;

- представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД, о размере остатка средств на специальном счете.

Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений об открытии специальных счетов, реестр специальных счетов, информирует орган местного самоуправления и регионального оператора о МКД, собственники помещений в которых не выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали его.

Согласно ч. 8 ст. 173 ЖК РФ в случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера представленных к оплате счетов, орган государственного жилищного надзора в письменной форме или с использованием ГИС ЖКХ уведомляет владельца специального счета о необходимости информирования собственников помещений в МКД о наличии задолженности, о необходимости погашения такой задолженности в срок не более чем пять месяцев с момента поступления владельцу специального счета соответствующего уведомления органа государственного жилищного надзора и о последствиях, предусмотренных ЖК РФ в связи с непогашением задолженности в установленный срок.

Если в течение 5 месяцев с даты получения уведомления задолженность не была погашена и в орган государственного жилищного надзора не представлены документы, подтверждающие погашение такой задолженности, орган государственного жилищного надзора уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 10 ст. 173 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, может быть определено владельцем специального счета.

В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса).

Итак, помимо перечисленных выше документов требуется указание владельца специального счета. Кто обладает полномочиями, позволяющими составить такое указание, в случае, если владельцем специального счета является ТСЖ? Ответ, по сути, содержится в самом вопросе. Владельцем специального счета может быть определено именно ТСЖ, а не председатель ТСЖ и/или правление ТСЖ.

Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Таким образом, отдельная доверенность председателя ТСЖ для совершения операций по специальному счету, владельцем которого является ТСЖ, жилищным законодательством не предусмотрена.

Владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, в соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ может быть ТСЖ, ЖК, осуществляющие управление МКД, или управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления.

Перечисленные организации, в силу взятых на себя обязательств, как правило, осуществляют расчеты с ресурсоснабжающими организациями (РСО) за поставленные коммунальные ресурсы, и зачастую являются должниками РСО. Как правило, такая задолженность объясняется задолженностью собственников помещений в МКД перед УО, ТСЖ, ЖК. Возникает вопрос, могут ли УО, ТСЖ, ЖК, являющиеся владельцами специального счета, воспользоваться средствами фонда капитального ремонта МКД для погашения задолженности перед РСО?

Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора, доходы, полученные от размещения средств фонда капитального ремонта, кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.

Средства фонда капремонта имеют целевое назначение, и расходуются исключительно на цели капитального ремонта. Так, в соответствии со статьей 174 ЖК РФ средства фонда капремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт могут осуществляться финансирование работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Таким образом расходование средств фонда капитального ремонта, в том числе находящихся на специальном счете, на погашение задолженности перед ресурсоснабжающей организацией, не допускается.

Перечень операций, разрешенных для совершения по специальному счету, на котором формируется фонд капитального ремонта, установлен ч. 1 ст. 177 ЖК РФ:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и/или выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и расчетами за иные услуги и/или работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;

2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и/или работ, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам;

3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на основании решения собственников помещений в МКД;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений в МКД;

5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;

7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ;

7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

8) иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.

Итак, положения ЖК РФ не устанавливают форму расчетов (наличные или безналичные) между сторонами, разрешая списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и/или выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и/или выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

2) договор об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

3) акт приемки оказанных услуг и/или выполненных работ по договору об оказании услуги и/или выполнении работ по капительному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае выплаты аванса).

В соответствии с ч. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов (индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами) в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей (Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов").

На основании изложенного, расчет наличными с использованием денежных средств, размещенных на специальном счете, с предоставлением документов, указанных в ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, законодательством не запрещено. При этом с учетом п. 6 Указания Банка России от 07.10.2013 № 3073-У сумма наличных расчетов с подрядной организацией не может превышать 100 000 рублей.

В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ указано, что операции по перечислению денежных средств со специального счета могут осуществляться банком только по указанию владельца специального счета, а также при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае выплаты аванса).

В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть ТСЖ, ЖК, осуществляющие управлении МКД, управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, или региональный оператор (в зависимости от решения общего собрания собственников помещений в МКД).

На основании изложенного, подрядная организация как лицо, не являющееся владельцем специального счета, не может самостоятельно обратиться в банк для получения денежных средств со специального счета.

Управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета, на котором формируется фонда капитального ремонта МКД (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в отношении количества договоров управления МКД, заключаемых одной управляющей организацией, а также ограничений в отношении количества специальных счетов, которые могут быть открыты одной управляющей организацией в отношении нескольких многоквартирных домов. При этом важно отметить, что в силу ч. 4 ст. 175 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном МКД.

В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счет может быть определена управляющая организация (УО), осуществляющая управление МКД на основании договора управления.

В ч. 8 ст. 175 ЖК РФ указано, что в случае, если управляющей организацией, являющейся владельцами специального счета, прекращено управление МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению МКД предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение 2 (двух) месяцев с даты прекращения управления МКД управляющей организацией. В рассматриваемом случае дата прекращения деятельности по управлению МКД определяется в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального счета.

Согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ лицензия на управление МКД предоставляется без ограничения срока ее действия, однако может быть аннулирована в случаях, определенных положениями ст. 199 ЖК РФ.

Лицензия УО на управление МКД может быть аннулирована в случаях, определенных положениями ЖК РФ. При этом в соответствии с ч. 8 ст. 175 ЖК РФ в случае, если управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета, прекращено управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с прекращением действия лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством Российской Федерации (ч. 2 ст. 200 ЖК РФ), но лицензиат в случае прекращения или аннулирования лицензии обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг и/или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в МКД или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей организацией с ТСЖ, ЖК, ЖСК;

3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч.ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;

4. государственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Порядок перехода прав и обязанностей в отношении специального счета описан частями 8 – 12 ст. 175 ЖК РФ.

В случае, если управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета, прекращено управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Если собственники помещений в МКД окажутся недостаточно инициативными в вопросе выбора нового владельца специального счета или изменения способа его формирования, орган местного самоуправления примет решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.

До момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке, которые установлены частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ, УО, являющаяся владельцем специального счета, обеспечивает надлежащее исполнение обязательств в соответствии с установленными требованиями.

Прежний владелец специального счета, которым в рассматриваемом случае является УО, лицензия которой аннулирована, обязан передать, а владелец специального счета, определенный в соответствии с частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ и ч. 10 ст. 173 ЖК РФ, принять документы, связанный с открытием и ведением специального счета, в т.ч.:

договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;

документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора;

иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального счета;

договоры займа и/или кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов и/или кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при их наличии).

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с Жилищным Кодексом на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (статья 184 ЖК РФ).

Возможность или невозможность использовать средства капитального ремонта для «чужих» многоквартирных домов зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.

В случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете (даже если его владельцем определен региональный оператор), использование средств, находящихся на таком счете, возможно только в отношении многоквартирного дома, собственники помещений в котором перечисляют взносы на данный специальный счет.

По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Денежные средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. Операции по перечислению или списанию со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию регионального оператора только на основании решения общего собрания собственников и при предоставлении необходимых документов.

Согласно статье 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений в МКД обладают всей полнотой власти в отношении денежных средств, находящихся на таком счете. Общее собрание собственников помещений в МКД определяет: выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, владельца специального счета, сроки проведения капитального ремонта и работы и/или услуги, которые планируется выполнить и/или оказать в рамках капитального ремонта.

На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (части 6 и 7 статьи 175 ЖК РФ).

Перечень операций по специальному счету строго регламентирован статьей 177 ЖК РФ.

Если говорить о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то важно отметить следующее. Пунктом 3 статьи 179 ЖК предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

В соответствии со статьей 172 ЖК РФ в целях контроля за формированием фонда капитального ремонта:

1) владелец специального счета предоставляет в органы государственного жилищного надзора уведомления о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД и  о размере остатка средств на специальном счете;

2) региональный оператор предоставляет в органы государственного жилищного надзора сведения о МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких МКД.

Строгий контроль за целевым использованием средств фонда капитального ремонта осуществляется независимо от выбранного собственниками способа формирования такого фонда.

При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники вправе осуществлять формирование фонда только на одном специальном счете. На этом счете могут аккумулироваться средства собственников только в одном многоквартирном доме (часть 4 статьи 175 ЖК РФ).

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец такого счета предоставляют по требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в доме, об остатке средств на счете и о всех операциях по данному счету (часть 7 статьи 177 ЖК РФ).

Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, строго регламентирован.. Не входящие в этот перечень операции не допускаются. Банк, со своей стороны, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.

В случае выбора собственниками способа формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, в соответствии с часть 2 статьи 182 ЖК РФ последний ведет учет средств, поступивших на счет, отдельно в отношении средств каждого собственника. Региональный оператор также по запросу предоставляет сведения собственникам, содержащие информацию о размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в доме.

ЖК РФ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.

Региональный оператор несет ответственность перед собственниками, формирующими фонд капитального ремонта на его счете, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.

ЖК РФ установлена обязанность по осуществлению контроля за соответствием деятельности регионального оператора уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (статья 186 ЖК РФ).

Функции по осуществлению контроля за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений, установлены ЖК РФ и возложены на Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере.

На органы государственного финансового контроля субъектов РФ и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетную палату Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в соответствии с ЖК РФ также возложены функции по осуществлению финансового контроля за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов.

Помимо этого, годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе.

Таким образом, ЖК РФ предусмотрен достаточно жесткий контроль за деятельностью регионального оператора, в том числе и со стороны самих собственников.